Boom oder Blase?

Der Immobilienboom hält weiter an und die Preise sollen sogar noch steigen. Laut dem Monatsbericht Februar der Deutschen Bundesbank reichte auch die Angebotsausweitung des Wohnsektors im vergangenen Jahr nicht aus, um den immensen Preisdruck zu deckeln. Eine Studie der Commerzbank kommt nun zu dem Ergebnis, dass Immobilien durchschnittlich bereits 10 % zu teuer sind. In anderen Boom-Phasen kam es bisher nicht zu einer derartigen Übertreibung. Bedeutet das, dass die Immobilienblase längst da ist und was passiert, wenn sie platzt?

Dem Monatsbericht Februar der Deutschen Bundesbank zufolge, war die Preissteigerungsrate im vergangenen Jahr die Höchste seit Beginn des Immobilienbooms 2010. Das belegen auch die Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp), des Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes sowie die Ergebnisse des EPX-Hauspreisindex der Hypoport AG. In den deutschen Städten stiegen die Wohnpreise laut Berechnungen der bulwiengesa AG durchschnittlich sogar um 8 % ‑ ebenfalls ein neuer Rekord seit 2010. Sowohl Eigentumswohnungen als auch Mietwohnraum sind in den Ballungsräumen vom Anstieg der Teuerungsrate betroffen. Das ist insbesondere die Folge der stetig wachsenden Einwohnerdichte in deutschen Großstädten. Der neu entstandene Wohnraum reicht nicht aus um den Nachfragemarkt zu sättigen und aufgrund mangelnder Renditen alternativer Anlagemöglichkeiten werden die Wohn- und Gewerbeimmobilen immer mehr zum Investitionsschwerpunkt.

Wie teuer sind Immobilien wirklich?

Die Studie der Commerzbank AG zeigt, dass die realen Immobilienpreise im Vergleich zu den fairen Immobilenpreisen – die die Commerzbank aus mehreren volkswirtschaftlichen Variablen errechnete – 10 % zu hoch sind. In die Kalkulation fließen gleichermaßen Preise aus ländlichen und städtischen Gebieten. Laut Commerzbank Ökonom Marco Wagner gehe derzeit vom kontinuierlichen Preisanstieg noch keine Gefahr aus, denn der Bausektor sei noch nicht „aufgebläht“ und auch die Verschuldung der privaten Haushalte halte sich in Grenzen. Beenden könne diesen Boom aber wohl nur ein Anstieg der Zinsen, der aber nicht in Sicht ist.

Die Immobilienweisen des Branchenverbands ZIA kamen in einem für die Bundesregierung erstellten Gutachten zu noch drastischeren Übertreibungen, vor allem in den deutschen Großstädten. Laut den Experten kommt es in Frankfurt und Hamburg aktuell zu einer Preisübertreibung von 40 %. In Köln, Berlin und Stuttgart sind es 50 % und in München liege die Überhitzung der Preise sogar bei 75 %.

Eine Immobilienblase entsteht aus dem Zusammenspiel verschiedener Faktoren. Zum einen spielt natürlich die Preisübertreibung der Wohn- und Gewerbebauten aufgrund der hohen Nachfrage eine ausschlaggebende Rolle. Zum anderen ist die Stabilität des Arbeitsmarktes wichtig. Zwar wachsen die Löhne langsamer als die Preise, jedoch ist Kapital durch die Nullzinspolitik extrem günstig und die Verschuldung der privaten Haushalte in Relation zum Bruttoinlandsprodukt verhältnismäßig gering. Marco Wagner warnt aber: Je länger der Boom anhalte, desto größer werde die Gefahr, dass sich eine eventuell erforderliche Korrektur negativ auf die deutsche Wirtschaft auswirke. Laut Einar Skjerven, Gründer und Geschäftsführer des Immobilieninvestmentunternehmens Skjerven Group, wird es jedoch nicht zu einer derart drastischen Krise wie vor rund zehn Jahren in den USA kommen. Denn hierzulande sind die Kreditvergabe-Prozesse wesentlich strenger geregelt und auch die Verschuldungs-Mentalität sei geringer.

Die aktuelle Entwicklung gleicht also einem Balanceakt ‑ wann der Markt sein Gleichgewicht wirklich verliert, kann nur spekuliert werden.

Zur Commerzbankstudie: http://bit.ly/2nM3Kcf