Von der Lagerhalle zum Immobilienschlager

Die Logistik-Immobilie steht weiter hoch im Kurs und verändert sich vor dem Hintergrund des (digitalen) Wandels von Konsum und Produktion

Zwischen 8 und 9,2 Milliarden Euro Investitionsvolumen, ein Flächenumsatz von rund 6,5 Millionen m², Spitzenmieten bis 6,75 Euro/m² monatlich und eine Leerstandsquote von nur 0 bis zu 3 % – ein Blick auf das letzte Jahr im deutschen Markt für Lager- und Logistik-Immobilien zeigt: Der einstige Nischenbereich boomt weiter kräftig und ist heute ein wichtiger Treiber für die Immobilienbranche. Geeignete Flächen sind vor allem an den Top-Standorten inzwischen Mangelware, die Nachfrage dagegen ungebrochen hoch. Durch Industrie 4.0, E-Commerce und Co. ändern sich auch die Anforderungen an die Konzeption und Konstruktion von Logistik-Immobilien, wodurch die einst schnöde Lagerhalle sich stetig weiterentwickelt und sogar zum Energielieferanten werden kann.

„Solange wir Wirtschaftswachstum in Deutschland haben, so lange steigt auch die Nachfrage nach Logistikimmobilien“, meint Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE, und bestätigt damit die Prognose der Experten, der zu Folge die starke Nachfrage nach Logistik-Immobilien mittel- bis langfristig anhalten wird – mit Schwerpunkt auf den Top-Industrie- und Logistikimmobilien-Märkten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Tatsächlich wurde laut Immobilien Zeitung noch nie so viel Kapital in Lagerhallen, Umschlagszentren und Industrie-Anlagen investiert wie 2017. Die neue Attraktivität der Logistik-Immobilie hat gleich mehrere Ursachen, darunter neben der allpräsenten Digitalisierung auch das damit einhergehende veränderte Konsumverhalten der Menschen sowie die zunehmende Vernetzung der einzelnen Logistik-Bereiche. Und auch der für die Immobilienbranche so wichtige Nachhaltigkeitsgedanke wird zunehmend auf den Verkaufsschlager „Lagerhalle“ übertragen.

Vernetzte Logistik

Früher verstand man unter Logistik hauptsächlich Waren lagern und transportieren. Heute verbindet Logistik mehr denn je Unternehmen mit Lieferanten und Kunden. Neben Lagerung und Disposition werden nun auch Dienstleistungen wie Reparatur, Wartung oder Retouren-Management angeboten und zur Prozessoptimierung meist direkt am Standort umgesetzt. Kurzum: Die Bedeutung der Logistik-Branche hat sich wesentlich verändert, in Expertenkreisen wird sie gar als „Möglichmacher“ oder auch als „Lebensader moderner Volkswirtschaften“ betitelt. Der Trend hin zum E-Commerce, die gestiegenen Ansprüche der Kunden, Umweltregelungen und der Mangel an verfügbaren, citynahen Flächen tragen ihr Übriges dazu bei, dass Logistik-Immobilien branchenübergreifend hoch im Kurs stehen. Laut der Analysten von bulwiengesa ist die Transport- und Logistikbranche mit 10,6 Millionen m² dabei stärkster Nachfrager, gefolgt von der Automotive-Branche und dem Bereich Lebensmittel an dritter Stelle.

Adieu Lagerhalle

Mit ihrem Imagewandel und dem Mangel an geeigneten, citynahen Flächen ändern sich auch die Konzeption und das Erscheinungsbild der Logistik-Immobilien. Die Initiative Logistikimmobilien (Logix) hat auf Basis ihrer Studie „Zukunft der Logistikimmobilien und Standorte“ von 2017 sechs Kernthesen herausgearbeitet, die diesen Trend bestätigen. So werden neue Gebäudetypen wie Mikrodepots, Hybridobjekte oder Multi-Level-Anlagen an neuen Standorten in der Innenstadt zunehmen. Spezialisierte Logistik-Projektentwickler greifen außerdem zu Alternativen wie der Weiterentwicklung oder der Revitalisierung von Bestandsgebäuden in interessanten Lagen. In diesem Rahmen werden Logistik-Immobilien zukünftig beispielsweise auch mehr in die Höhe wachsen. Zudem wird sich der Trend zur Mietlösung laut Experten weiter fortsetzen. „Logistic Real Estate as a Service“ heißt das Zauberwort. Gemeint sind Flächen, in die wie in einem Hotel je nach Bedarf ein- und ausgecheckt werden kann. Und auch ihre grüne Qualität werden die Logistik-Immobilien von Morgen beweisen. Über große Dach-, Seiten- und Geländeflächen können sie erneuerbare Energien erzeugen, was neben Nachhaltigkeit und Rendite auch die Akzeptanz der Gebäude innerhalb der Bevölkerung steigern kann.